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营改增,新老工 程项目区分必知!

浏览次数: 日期:2016年4月29日 14:21

建筑业营改增5月1日全面实施,大概是建筑企业2016年的头等大事。营改增过渡期内,新老项目如何衔接?怎么才 能最大限度减少损失?鲁班在 线整理了知名税务专家肖太寿博士的有关解读,供企业参考。
第一,营改增 过渡期执行的原则是什么?
原则是:新项目新政策,老项目老政策。新项目 按增值税率处理,老项目 继续按照营业税处理。
第二,什么叫新项目?什么叫老项目?
新老项 目划分为四种情况:
1、第一个 标准是以工程施工许可证为标准的。营改增 之前签订的建筑施工合同,但没有 办理施工许可证,工程未动工,5月1日后才 办理施工许可证,工程正式动工的项目,叫做新项目。
2、第二个 标准是以合同为准。5月1日后签 订施工合同的项目叫做新项目。
3、5月1日前未完工、营改增 之后继续施工的项目,叫做老项目。
4、“先上车后买票”的行为,5月1日之前没有签合同,包括工 程施工许可证等法律手续,但已正式动工了,5月1日后补办手续的工程,还叫做老项目。
第三,必须明白的六种情况
1、5月1日前采 购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款,5月1日后才 支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票,不可以 抵扣增值税的进项税。
2、5月1日前购买的办公用品、机械设 备等固定资产及其他存量资产,但未获得发票,5月1日后才 获得增值税专用发票,同样不可以 抵扣增值税的进项税。
3、5月1日前已完工但未结算,5月1日后结 算并收到工程款,继续按3%交营业税,继续开 建安营业税发票。
4、5月1日前完 工而且进行了结算,但业主 一直拖欠工程款,5月1日后业 主才支付工程款,施工企业继续按3%交建安税,开建安发票。
5、5月1日前已 经完工以及营改增之前未完工的施工项目,营改增 之后继续施工的项目,可能有两种方法处理,第一,继续按照老政策执行,就是按3%上建安税,第二,执行3%的税率简易增值税。这两种到底是哪一种?以相关文件出来为准。
6、5月1日后,新老项目交替出现,共同经营、共同生产的情况下,必须要分开采购,分开核算,分开决算。5月1日后老 项目产生的增值税的进项税,不可以 在新项目进行抵扣。
         自2016年5月1日起,在全国 范围内全面推开营业税改征增值税试点,房地产 业纳入试点范围,由缴纳 营业税改为缴纳增值税。财税【2016】36号及国 家税务总局公告2016年第18号对房 地产业营改增做出具体规定,今天小 编为您整理如下:
1、纳税人:
  在中国 境内销售不动产的单位和个人。
       销售不动产,是指转 让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不 能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。
建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或 者进行其他活动的建造物。
构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建 筑物有限产权或者永久使用权的,转让在 建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在 转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销 售不动产缴纳增值税。
2、税率和征收率:
  销售不动产税率为11%,征收率5%。
3、纳税义务发生时间:
  房地产 开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。其他情 况适用一般规定。
4、纳税地点和征收管理:
  (1)销售不 动产在不动产所在地预缴税款后,向机构 所在地主管税务机关进行纳税申报。
       (2)其他个 人销售或者租赁不动产,应向不 动产所在地主管税务机关进行纳税申报。
       (3)纳税人 销售取得的不动产,国家税 务局暂委托地方税务局代为征收。
       (4)其他情 况适用一般规定。
5、不征税项目:
  (1)房地产 主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企 业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
       (2)在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部 或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和 劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉 及的不动产转让行为。
6、简易计税:
  (1)一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选 择适用简易计税方法,以取得 的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收 率计算应纳税额。纳税人 应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构 所在地主管税务机关进行纳税申报。
       (2)一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选 择适用简易计税方法,以取得 的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收 率计算应纳税额。纳税人 应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构 所在地主管税务机关进行纳税申报。
       (3)房地产 开发企业中的一般纳税人,销售自 行开发的房地产老项目,可以选 择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
7、差额征税:
  (1)房地产 开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目(选择
 

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